기획부동산 정의 및 운영체계
(정의) 기획부동산이란 개발이 어렵거나 경제적 가치가 없는 토지를 개발 가능한 용지로 속여서 파는 업체로 수많은 피해자를 양산할 뿐만 아니라 각종 법적 분쟁을 야기하여 엄청난 행정적, 사법적 낭비를 초래
※ 일반적으로 언론에서 부동산투기 및 사기와 관련한 보도를 하면서 ‘기획부동산’이란 용어를 사용한 것이 통용되고 있음.
(운영체계) 본점, 지점, 그 밖의 계열사 등의 프랜차이즈와 유사한 구조로 전국에 퍼져 있으며, 본점은 공인중개사, 법무사, 세무사 등과 연계하여 총괄 지휘, 지점은 직원을 모집하여 토지를 분양(전국 단위로 조직적 운영)
기획부동산 판매방식
지분 판매
전화·인터넷 및 지인(가족, 친구 등)을 통한 다단계식 판매
토지의 소유권을 확보하지 않은 상태에서 분양
개발행위 및 인ㆍ허가 없이 토지만을 지분으로 거래
소액투자를 유도
부동산실거래 거짓신고, 근저당권 설정 등으로 토지거래허가 회피 등 관련 법률 위반
(대처법) 기획부동산 사기 당하지 않으려면~
토지 지번 등 물건지에 관한 정확한 정보 요구
계약 전 현장방문 및 공적장부 확인
개발계획, 인근 토지 실거래 등 확인 (물건지 관할 관청 및 주변 공인중개사사사무소)
부동산 매매계약 시 계약서에 설명이나 약속한 내용이 자세히 기입되어 있는지 꼼꼼하게 확인
향후 사기 등 민·형사 상 소송을 대비하여 관련 증빙자료(문자내역, 브리핑자료 등) 수집
기획부동산 투기유형
기획부동산 등 기업형 투기
- 막대한 자금력이 있는 전주(錢主) 가 기획부동산 업체를 설립한 후 직원 또는 현지인 명의를 빌리거나 증여로 가장하는 등 부정한 방법으로 소유권을 취득함은 물론 임야 농지를 , · 미등기로 매수한 다음 다수의 필지로 분할하여 불특정 다수인을 상대로 곧 개발되어 지가가 급상승할 지역인것처럼 속여 고가에 매각하여 전매차익을 취득하면서 탈세를 자행
※ 대부분 기획부동산업체는 실제 전주가 바지를 내세워 여러개의 기획부동산
회사를 설립하거나 업체의 , 상호를 수시로 바꾸는 방법으로 배후에서 업체를 조종하면서 세무당국 등의 추적을 어렵게 하고 장부를 은닉하여 수사에 대비하는 수법을 사용하고 있음
미등기 전매
- 전문투기꾼들이 토지거래허가 또는 조세부과를 피하기 위하여 미등기로 부동산을 매수하여 전매하거나 투기꾼들 , 간에 미등기 전매를 되풀이 하면서 가격을 폭등시킨후 매각하여 막대한 이득을 얻음
증여 또는 신탁 가장
- 토지거래허가구역 내 토지를 매매하면서 허가요건을 피하기 위하여 증여나 신탁으로 가장 증여 또는 ,신탁 계약서를 작성하여 검인을 받은 다음 등기원인을 허위기재하여 소유권이전등기를 경료
- 부동산중개업자 등 전문직업인의 적극적인 권유알선․ 등으로 인해 위 미등기전매와 함께 가장 보편적으로 사용되는 부동산 투기의 한 방법
차명 거래 등 부동산실명법 위반
- 토지거래허가제를 피하기 위하여 현지인 명의로 부동산 매입하는 것으로 기획부동산 업체나 전문투기꾼들이 대규모로 토지 등을 매입할 때 허가요건을 갖춘 현지인들 명의를 주로 사용하고 허위의 , 농업경영계획서를 작성하는 등 부정한 방법으로 농지취득자격증명서를 교부받아 농지를 매입하는 수법이 전형적임
그러면 신고는 어떻게 하나요?
경기도 토지정보과 신고센터 운영 총괄(문의 전화 ☎ 031-8008-5357, 5359)
- (시 군 구 부동산관리팀 · · ) 등 기획부동산 불법행위 신고 담당부서
신고방법 : 신고서 서식 및 증빙자료 제출 -신 고 서 양식에 맞춰 신고인 피해내용 , 등 작성 후 서명 날인
증빙서류 녹취록, 문자내역 계약서, 최초 기타 불법행위 입증서류 등
기획부동산 피해신고 대처요령
- 기획부동산 피해신고 시 원칙적으로 경기도 내 토지만 신고 가능
※ 예외 기획부동산 혐의법인의 주된 사무소가 경기도일 경우 신고 가능
- 피해신고서 및 증빙서류 반드시 제출
- 피해신고서 작성 시 아래의 사항을 참조하여 작성
① 신고인과 피신고인을 개인 법인으로 구분 표시하고 신고인은 매매계약서상의 매수인 피신고인은 매도인을 기재 소개자가 동일인이더라도 매도인이 다를 경우가 있으므로 반드시 매매계약서 상 매도인 인적 사항을 확인하여 기재
② 신고인 피신고인이 개인일 경우에는 성명과 주민등록번호를 법인일 경우에는 상호·법인등록번호를 기재
③ 신고인과 피신고인 간에 여러 건의 매매계약이 있을경우 각 물건의 매매계약 날짜순으로 1장씩 신고내용을 작성하고 해당거래의 매매계약서와 기타 입증자료를 신고내용에 맞게 첨부
④ 매매물건의 구체적 개발 호재는 피신고인 측이 매매물건의 개발계획에 대하여 설명한 내용을 육하원칙에 따라 작성
⑤ 피신고인의 사기 기망 행위는 매매물건에 대하여 법규상 토지이용계획 및 토지특성 상 개발이 불가능함에도 토지판매만을 목적으로 거짓개발 정보 등을 통해 중요 사실에 관하여 고지하지 않았거나 허위사실을 고지하여 신고인을 착오에 빠지게 한 점을 기재
⑥ 신고서를 신고인이 작성하였음을 확인하기 위하여 성명을 자필로 기재 또는 날인
⑦ 신고내용과 관련하여 수사기관에 형사고소를 제기한 경우에는 신고할 수 없음
- 증빙자료는 아래의 사항을 참고하여 제출
① 토지판매를 위해 거짓 정보를 활용한 정황이 담긴 녹취 및 문자내역 등
② 판매토지에 관한 개발 브리핑 자료 등
③ 기타 불법행위 입증서류 등
- 신고서 접수 시 신고내용 증빙자료를 , 검토하고 사기 등 위법혐의 적발 시 수사기관 고발
- 피신고인에 대한 위법행위 증빙이 미흡할 시 보완 및 반려 처리