깡통주택은 주택담보대출과 세입자의 전세보증금을 합친 금액이 집의 실제 매매가에 가깝거나(대략 80% 이상) 더 높은 경우를 말한다. 집을 팔더라도 집 주인이 별 다른 이익을 얻지 못한다는 의미에서 '깡통'이라는 용어가 붙여졌다.
부동산 시장이 활기를 띌 때에는 보통 집값이 오르기 마련이다. 과거에 비해 집값이 오르게 되면 집 주인은 집을 팔 때, 그만큼의 이익을 얻을 수 있다. 하지만 부동산 시장이 가라앉게 되면, 집값 역시 별 차이가 없거나 오히려 떨어지는 경우도 발생한다.
이런 경우, 만약 집주인이 주택담보대출금을 제 때 갚지 못해 집이 경매에 부쳐지기라도 하면 세입자 역시 피해를 볼 수 있다. 집주인이 경매된 금액에서 주택담보대출금을 갚고 나면, 세입자에게 돌려줄 전세보증금이 모자랄 수도 있기 때문이다.
이와 같이 깡통주택은 특히 부동산 시장이 오랫동안 침체해 있을 때 많이 발생한다.
대부분 집주인은 주택 이외에 별다른 자산이 없다. 따라서 빚이 없는 집에 들어왔더라도 부동산 버블 붕괴 때문에 집값이 전세보증금보다 하락하여 깡통주택이 되기도 하고 집주인이 갭 투자에 실패한 뒤 이를 세입자들에게 떠넘겨 대량으로 피해자를 양산하기도 한다.
신축빌라는 실제 가치가 전세가보다 낮음에도 이를 뻥튀기해서 전세를 놓는 경우가 많다. 건물 준공 후 적어도 3~5년은 되어야 시세가 형성되는데, 신축이기에 시세가 불명확하다는 점을 악용한 것이다. 예를 들어 2억1000만원짜리 빌라를 2억 6천의 가치라고 속이고 2억 4천에 전세를 놓은 뒤 2억을 전세자금대출을 받게 하는 것이다. 나중에 전세 만료가 되는 시점에서 해당 주택을 사가라고 할 때에는 대부분 여기에 해당된다.
수도권 일부 지역을 중심으로 이미 집값보다 채무가 더 많은 주택들이 많아졌고 집주인이 갚을 여력이 없는데 1000만원~2000만원 정도의 헐값에 전셋집을 놓는 깡통주택도 있다. 집이 경매등기 되기전까지 1000~2000만원 정도 헐값일 때 확정일자만 받으면 소액임대차 보호법에 의해 2천 정도는 전세금이 보호받기 때문에 거래가 이루어지는 것이다. 은행이 이걸 가만히 보고 있는 이유는 집의 시세보다 높기에 은행이 시세를 알 지 못하고, 또 이자만 제때 들어가면 바로 경매에 넘기지 못해서 이런 물건들이 있다. 이건 사기가 아니며 세입자가 이득을 볼 때이다.
근저당권은 물론, 국세보다도 우선도가 높은 최우선변제권 제도가 있어서 인천이라면 2천만원 정도, 지방은 1000만원 정도를 우선 변제 받을 수 있기 때문에, 공인중개사에서 이미 빚이 집값보다 커진 집주인을 찾아 헐값에 급전세를 놓도록 하는 일이 많다. 결국 집주인은 빚을 갚지 못하고, 주택은 경매로 넘어갈 때가 대부분인데 빚을 준 은행 입장에서는 낙찰가가 채권액도 안되는 판에 세입자에게 2000만원을 줘야 할 판이니, 세입자에게 가장세입자를 의심한다. 여기서의 가장은 위장세입자를 말한다. 집주인과 짜고 들어간 세입자라는 뜻이다. 대부분 집주인과 특수관계일 때가 많다. 어찌되었건 은행은 경매 넘기기 전에 이걸 정리하려고 압박하지만 본인이 집주인과 특수관계인이 아닐 때에는 딱히 신경쓸 필요는 없다.
이런 극단적인 깡통주택에 사는 사람이 법에 무지한 사람이라면 최우선변제권을 신청하지도 않아 돈을 날릴 때도 있다. 최우선변제권을 신청하는 것은 그리 어렵지 않다. 일단 입주 당일(최우선변제권은 입주한 날부터 효력이 발생하기 때문에 가능한 한 빨리 가는 편이 좋다. 대항력과 우선변제권은 입주한 다음 날부터 발생한다.) 근처 행정복지센터(동사무소)에 가서 입주신고를 하면 된다.(보통 대항력과 우선변제권도 받아야 하기 때문에 입주신고를 할 때 확정일자도 같이 받아 둔다.) 그리고 경매통지가 날아오면 기한이 지나기 전에 얼른 신청하면 된다.
사실 전세금 이천만원 이하 이런 깡통주택을 발견하면 무조건 들어가는게 좋은데, 일단 세입자를 내쫒는걸 법원이 매우 조심스러워하므로 기한대로 버티는건 전혀 문제가 아니다. 나가라고 통고장이 오면 겁먹고 나갈만한 사람은 안되는게 경매등기 발생하기도 전에 집 비우라고 압력이 들어가는데 채권자 입장에서도 돈 몇천 전세금 물리고 집에서 버티는 사람 쫒아내는거 절대 쉬운일이 아니다. 법원 서기들이 올때 문잠그고 버티면서 자살하겠다고 큰 소리로 고성을 내지르면 씨끄러운거 싫어하는 법원 직원들 그냥 돌아간다. 예전처럼 조폭들 동원해서 쫒아낼 수 있는 시대도 아니다.
사실 이런 물건이 있으면 소소한 용돈벌이 하기에 좋은데 깡이 좋으면 명도소송에서 지거나 말거나 버티면서 이사비로 몇천씩 뜯을 수도 있어서 이런 꾼들은 경매낙찰 받는 사람들에게도 골머리를 앓는 부분이다. 낙찰받은 집주인은 명도소송을 내면서 임대차이익 손해배상 운운할텐데 이론적으로는 가능해도 사회적 약자보호상 법원이 계약서만 정확하면 세입자에게 그런거 물린 판례가 없으므로 버티면 된다.
(namu.wiki>깡통주택의 일부글을 인용했습니다.)
