1.질문> 월세로 살던집이 경매에 넘어갔습니다.
강릉에서 보증금 1500만원에 월 20만원씩 하는 월세집에 살고 있었는데요 2주전 쯤에 집이 경매에 넘어간다고 종지 한장이 왔습니다. 그때서야 부랴부랴 확정일자 받고 법원가서 권리배당 신청서도 내고 왔습니다.
채권자가 국민은행인데 융자가 3300만원정도 잡혀있구요 근저당이 2007년 12월에 근저당설정이 되어있었습니다.
이곳이 임대아파트라 집주인이 집을 전부 은행에서 대출받아서 산것 같아요 2008년 매매가격은 4300만원정도 입니다.
제가 궁금한건 제가 확정일자에 관계 없이 최우선변제를 받을수 있냐는 겁니다.
답변>확정일자와 상관없이 고객님께서는 최우선변제로 1,200만원을 받을수 있으며, 이금액중에서도 차임(월세)를 제외하고 배당을 받게 됩니다. 또한 변제받지 못한 차액(300만원)에 대해서는 변제 받을 방법이 전혀 없습니다.
2.질문>부동산 경매를 받으려 하는데 아래 궁금한 부분을 질문 드립니다.
경매 낙찰 후 소유권은 자동으로 등기 이전되는것인지?
점유자가 있을경우 할수 있는 조치는 무엇인지?
감정가가 있고 최저가가 있는데 그 안에서 낙찰되면 추가 지불해야 하는 비용은 없는건지 있다면 무엇인지?
답변> 경매로 인한 소유권취득은 민법 제187조에 따른 소유권취득이라 등기 없이도 낙찰대금 납입으로 소유권이 이전되는 것이지만, 등기는 나중에 따로 취등록세를 납부하시면서 신청하셔야 합니다.
추가답변> 점유자가 있을 경우 해당 점유자가 낙찰자에게 대항할 수 있는 사유가 있다면 퇴거를 요구할 수는 없지만, 부동산에 대한 임대료를 받으실 수 있고 점유자가 대항력이 없다면 경매법원에 부동산 인도명령을 받아서 명도집행을 하거나 나중에 명도소송을 하여 판결을 받아서 집행하셔야 할 것입니다.
추가답변>감정가는 부동산에 대한 시세를 평가한 것이고 최저입찰자는 해당 입찰기일에 기입할 수 있는 낙찰대금의 최저가를 의미하는 것입니다. 유찰이 계속될 수록 최저입찰가는 계속 낮아집니다.
3.질문>부동산 경매 참여절차가 궁금합니다
사전 신청없이 적혀있는 날짜에 정해진 장소로 가면되나요?
답변> 경매절차에 참여할 때 별도의 신청서 등이 필요하지 않습니다. 입찰하려는 사건의 입찰 보증금과 신분증, 도장 등을 가지고 해당 사건이 진행되는 법원에 입찰 마감 시간 전에 가서 입찰서를 작성하여 제출하면 됩니다.
4.질문> 부동산 경매를 낙찰 받은 후 취득세는 어느 시점에 어디서 내나요?
추가로 주택임대사업자를 낸 경우 60제곱미터 이하는 취득세 면세라고 알고 있습니다.
그러면 사업자 등록증 가지고 가서 어디가서 인증하면 취득세 0원, 뭐 이렇게 되는 건가요?
답변> 부동산경매로 취득세를 감면 받으시려면, 먼저 경락잔대금을 치시고, 매각허가결정서를 발급 받아서 이를 첨부하여 지방세 감면 신청서에 감면받을 사유를 증명하는 서류(임대사업자등록서)를 첨부하여 납세지를 관할하는 지방자치단체의 장에게 제출해야 합니다.
지방세(취득세) 감면 신청을 받은 시장·군수·구청장은 감면신청인에게 지방세 감면 관련 사항을 지방세 감면 안내서식에 따라 직접 또는 우편발송 등의 방법으로 안내해야 합니다.
임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하면, 그 건축물에 대한 취득세를 면제(60㎡ 이하 주택) 또는 감면(10년 이상 장기임대, 60㎡ 초과 85㎡ 이하 20호 이상 취득시, 50% 경감)받을 수 있으며, 취득세 감면을 받으려면 관할 시장·군수·구청장에게 취득세 감면신청을 해야 합니다.
취득세 감면
☞ 공동주택에 대해서는 다음에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면합니다.
전용면적 60㎡ 이하인 공동주택을 취득하는 경우: 취득세 면제
「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 10년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 임대주택을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함): 취득세의 50%를 경감